天美麻花星空九一

　　一、案由及现状分析

　　近年来，随着我县城市建设的不断发展，城区众多的居民小区普遍存在物业收费是否合理、物业公司服务是否到位、小区停车位是否收费等纠纷，很多小区业主委员会作用不明显，发生纠纷后没有业委会负责人出面协调，极易引起群体事件。近期，部分小区物业公司与业主之间的矛盾有所激化，已有物业公司因收取物业管理费将大批业主诉至法院。由于这类案件争议标的不大，且大多是因收费标准、服务质量等原因所致。如物业公司将法律手段经常化，会导致居民矛盾进一步加大，不利于小区居民与物业的和谐稳定。

　　二、对策建议

　　建议1：设立物业纠纷调节委员会。

　　建议设立物业纠纷人民调解委员会，从相关单位选用一批具有专业知识和调解经验的司法人员及律师、公证员等法律工作者以及干部担任兼职人民调解员。

　　建议2：加强和人民法院及司法部门的联系沟通。

　　加强和人民法院及司法部门的联系沟通，积极引导争议双方先行通过人民调解解决纠纷，对调解达成协议的，严格按照法律规定制作调解书。

　　建议3：设置社区联络点。

　　在社区设置联络点，公布调委会联系方式，使群众能够及时向调委会寻求帮助。

　　答复：

夏德明委员：

　　您提出的对于落实《对于设立物业纠纷人民调解委员会的建议》收悉，现答复如下：

　　一、我县物业管理现状

　　（一）取消物业服务公司资质审核以后，成立物业公司的门槛越来越低。物业公司从业人员素质不高、服务不专业、不规范、人员流动性大等问题日益突出，物业服务水平难以提升。

　　（二）大部分的老旧物业小区，由于当时规划不完善，缺乏必要的公共设施，且物业服务收费标准低、收费难、成本高。同时没有物业维修资金，物业公司的经营成本大幅飙升，物业公司招工难，难以保证高质素的服务质量，从而造成物业公司与业主之间的矛盾日益增加，业主欠交管理费的恶性循环，造成管理服务不到位，居民满意度低，引发矛盾多。

　　（叁）业主恶意拖欠、拒缴物业费，导致物业服务质量下降，原因：一是房屋建筑保修期过后，需要业主自行承担的维修费用，强加在物业公司身上，物业公司没有维修，业主就拒缴物业费；二是因邻里之间纠纷产生的损失（楼上业主家自来水管漏水，造成楼下业主损失），业主强加物业公司身上；叁是物业服务公司提供的物业服务不到位、有瑕疵；四是小区门企房业主表示没有享受到物业公司的服务（保洁、绿化），因此拒缴物业费。

　　二、加强行业指导，提升物业服务质量

　　（一）由城管局指导监督街道（社区）加强对物业小区落实等级服务、提高服务水平进行专项检查，处理业主通过市长热线、网络平台、自媒体、电话投诉等方式反映的物业公司服务不达标问题，对存在问题的小区约谈物业公司负责人，增加日常检查频次；对拒不整改或整改不到位的，清除我县物业服务市场。

　　（二）组织街道(社区)、物业从业人员学习《吉林省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规，做到以理论应用到实践。

　　（叁）指导街道督促物业服务公司增强对从业人员礼仪及服务态度的培训，树立服务意识，提升从业人员业务素质。

　　（四）指导街道督促物业公司严格按照物业服务合同约定提供服务，做好小区内共用部位、公用设施的日常维修养护工作，协助街道(社区)和业主按照法定程序启动住宅专项维修资金；

　　（五）指导街道督促物业服务公司及时将服务内容、服务标准、服务流程及收费标准等公开、公示，做到公开透明；

　　（六）指导街道督促物业服务公司利用小区内公共区域、尝贰顿显示屏等，加强物业法律法规的宣传普法工作，引导业主转变观念。

　　（七）督促各物业公司成立法务部或聘请法务工作者积极调解纠纷，让业主了解双方权责。

　　叁、增强工作合力，提升物业纠纷综合治理能力

　　一是建立《联合执法工作机制》，制定《东丰县物业行业矛盾纠纷诉前快速调解机制》，街道（社区）、消防、自然资源局、公安局、城管局等部门积极开展联合执法进小区。

　　二是建立由街道（社区）、司法、物业行管部门、物业服务公司等部门多方参与的“议事协商机制”多元化解物业纠纷机制。

　　叁是建立完整的诉前调节流程。即：前期催缴--了解拒缴理由--在服务范围内及时整改--不在服务范围内的解释说明--仍不能解决的粘贴律师函--到法院提起诉讼(着重起诉业主类型筛选，例如：应业主自行承担、房屋工程质量问题及恶意拖欠等)。

　　四是由街道办事处负责，由居（村）民委员会设立的人民调解委员会调解物业纠纷，发挥街道办事处基层治理效能。要求人民调解员需具备专业的物业管理知识及了解相关法律法规，城管局配合可从各个物业服务公司中选拔。建立社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和公安、司法、物业等部门多方参与的多元化解物业纠纷机制。此项工作正在有序推进中。

　　感谢您对我们工作的理解与支持，希望今后能继续得到您更多的宝贵意见和建议。

　　东丰县城市管理行政执法局

　　2024年7月11日